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기획

창동 다우아트리체 채권자들이 강산건설에 분노하는 이유

창동 다우아트리체, ‘멈춰선 3년’…채권자들은 왜 강산건설 앞으로 갔나?

“준공은 끝났지만 분양은 멈췄다”…채권자 측, ‘잃어버린 3년’ 강력 주장
창동 다우아트리체 채권자들, 강산건설 본사 앞 집회 ‘즉시 정상화’ 요구
권한위임 이후 멈춘 사업, 흔들리는 권리…창동 다우아트리체 갈등 전말
사업 정상화인가 공매의 길인가…창동 다우아트리체 분쟁의 쟁점과 과제

서울 도봉구 창동의 한 주상복합 사업장이 논란의 중심에 섰다.

건물은 이미 준공을 마쳤지만 사업은 끝나지 않았다. 입주가 시작된 지 시간이 흘렀음에도 일부 미분양 물량은 남아 있고, 사업 정상화를 둘러싼 갈등은 법정과 거리로 이어지고 있다. 그 사이 채권자들은 자신들의 투자금과 생계가 묶여 있다며 집단행동에 나섰다.

이번 사안은 단순한 민사 분쟁을 넘어, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 구조와 권한 위임, 신탁, 시공사와 시행사의 역할, 채권자 보호 문제 등이 복합적으로 얽혀 있다는 점에서 주목받고 있다.

8월 5일 오후, 서울 강남구 강산건설 본사 앞에는 ‘창동 다우아트리체 채권자 일동’이라고 적힌 현수막과 피켓이 등장했다. 참석자들은 “사업 정상화”와 “정상 분양”을 요구하며 집회를 열었다. 이들은 “사업을 믿고 자금을 맡겼지만 지금까지 정산을 받지 못하고 있다”며 “건물이 팔리지 않는 것이 아니라 팔지 못하도록 막혀 있다고 생각한다”고 주장했다.

현장에서는 고성이 오가기보다 답답함과 절박함이 더 크게 느껴졌다고 관계자들은 전했다. 일부 참석자는 “조금씩 모아 마련한 돈인데 왜 돌려받지 못하는지 모르겠다”, “9월 권한위임 재판에서 억울함을 직접 이야기하고 싶다”고 토로했다. 집회는 단순한 항의가 아니라 장기간 이어진 분쟁 속에서 채권자들이 마지막 수단으로 선택한 행동이라는 점을 강조하는 분위기였다.

채권자들이 내세운 핵심 논리는 비교적 단순하다. 이미 준공이 끝난 사업장이므로 정상적인 분양이 이뤄진다면 채권자들에 대한 정산도 가능하다는 것이다. 이들은 “팔 수 없는 물건이 아니라 팔지 않고 있는 물건”이라며 사업 정상화가 자신들의 피해를 줄일 수 있는 유일한 길이라고 주장했다. 또한 공매 절차가 진행될 경우 손실은 결국 채권자들에게 집중될 것이라는 우려도 함께 제기했다.

이번 집회의 또 다른 특징은 요구 대상이 단순히 시공사에만 국한되지 않았다는 점이다. 채권자들은 금융기관과 대주단, 신탁사 등 사업 구조 전반을 언급하며 권한 위임 문제를 재검토해야 한다고 주장했다. 특히 현재의 권한 구조가 사업 정상화를 어렵게 만들고 있다고 보고, 사업 운영 권한을 원래의 구조로 되돌려야 한다는 입장을 밝혔다. 이는 집회 성명서와 인터뷰 전반에서 반복적으로 제시된 요구였다.

채권자들은 언론 보도에 대해서도 문제를 제기했다. 최근 일부 방송과 보도가 확인되지 않은 내용을 사실처럼 다루어 분양과 사업 정상화에 부정적인 영향을 미쳤다고 주장하며, 언론중재위원회 제소 등 법적 대응에 나섰다고 밝혔다. 다만 이러한 주장은 채권자 및 시행사 측 입장으로 제시된 것이며, 해당 보도의 적정성 여부는 별도의 절차를 통해 판단될 사안이다.

이번 사안은 한 사업장의 분양 문제를 넘어 PF사업에서 이해관계자 간 권한 배분과 책임, 금융기관 역할, 그리고 채권자 보호 장치가 어떻게 작동해야 하는지를 보여주는 사례로도 볼 수 있다. 채권자들은 사업이 정상적으로 마무리되는 것이 자신들의 원금 회수에 가장 현실적인 해법이라고 주장하고 있지만, 현재는 권한위임 효력 등을 둘러싼 소송이 진행 중이며 법원의 판단이 예정돼 있다.

그렇다면 분양 중단, 권한위임, LH 매각 논란으로 확대된 창동 다우아트리체 쟁점들은 무엇인가.

창동 다우아트리체를 둘러싼 갈등은 단순히 ‘분양이 되지 않는다’는 한 문장으로 설명하기 어렵다. 사업 주체들은 권한위임, 신탁, PF금융, 미분양 관리, 설계변경, 공사비, LH 매각, 공매 가능성 등 여러 문제가 서로 얽혀 현재 상황을 만들었다고 볼 수 있기 때문이다.

또한 현재 법원에서 관련 소송이 진행 중인 만큼 어느 한쪽의 주장이 사실로 확정된 것은 아니지만, 이번 분쟁에서 무엇이 핵심 쟁점인지 살펴볼 필요가 있다.

“팔 수 없는 것이 아니라 팔지 않고 있다”

채권자들이 가장 많이 반복하는 표현은 “팔 수 없는 물건이 아니라 팔지 않고 있는 물건”이라는 말이다. 이들이 이 같은 표현을 사용하는 이유는 역세권 아파트이고 사업장이 이미 준공을 마쳤기 때문이다.

성명서에서 채권자들은 “위치도 상품도 경쟁력이 있고 최근 아파트 시장도 상승세를 보이고 있다”며 정상적인 분양만 이뤄진다면 채권자 전원이 정산을 받을 수 있다고 주장했다. 문제는 시장이 아니라 사업 운영이라는 것이다.

집회 대표 인터뷰에서도 같은 주장이 반복됐다. 한 채권자는 “서울 역세권 아파트가 부족하다고 하는 데도 이곳은 3년째 그대로 있다”며 “분양이 지연되면서 유동화가 이뤄지지 못했다”고 말했다.

그런 만큼 채권자들이 말하는 핵심은 ‘분양이 정상적으로 진행되면 사업은 살아날 수 있다’는 표현으로 압축할 수 있을 정도로 아주 단순하다. 아울러 이것이 이번 집회의 가장 큰 메시지였다.

가장 중요한 법적 쟁점, ‘권한위임’이 왜 논란인가

이번 사건에서 가장 중요한 법적 쟁점 가운데 하나는 ‘권한위임’이다. 채권단 측이 제시한 자료와 취재를 종합하면, 시행사 측은 PF 대출 과정에서 일부 권한이 시공사인 강산건설로 넘어간 이후 사업 운영 방식이 크게 달라졌다고 주장한다.

채권자들은 원래 시공사는 공사를 수행하는 도급사의 역할을 해야 하지만, 권한을 위임받은 뒤 사실상 분양과 사업 운영 전반을 장기간 통제했다고 주장했다. 또한 이러한 권한 행사가 위임 범위를 벗어난 것인지 여부가 현재 소송에서 다뤄지고 있다고 설명한다.

집회 현장에서 만나 시행사의 한 관계자는 인터뷰에서 “강산건설은 시행사가 아니라 시공사”라며 “권한을 위임 받은 뒤에도 분양을 하지 않았고 사실상 사업을 장악했다”고 주장했다.

하지만 권한 위임 관련 내용은 현재 법원 판단 대상이며, 최종적인 법적 결론은 아직 내려지지 않은 상태이기 때문에 추이를 계속 살펴봐야 할 사안이다.

“3년 동안 분양 이뤄지지 않고 지연됐다”는 주장

채권자들은 분양이 늦어진 과정 역시 정상적이지 않았다고 주장한다. 성명서, 인터뷰 등에 나타난 채권자 측 주장에 따르면, 최근 3년 동안 분양이 제대로 진행되지 않았으며 설계변경과 공사비 증액, 할인분양 등이 반복됐다고 설명한다.

이 같은 주장은 개별 인터뷰 자료에서도 이어진다. 한 채권자는 2023년 모델하우스를 방문했지만 “분양이 모두 끝났다”는 설명을 들었고 실제로는 원하는 계약을 진행하지 못했다고 말했다.

또 다른 채권자는 “모델하우스를 방문했을 당시 하루 사이에 분양가격이 크게 달라졌고 실제 상담 과정도 혼란스러웠다”고 주장했다. 그는 이러한 경험을 토대로 “분양 의지가 없어 보였다”고 자신의 판단을 밝혔다.

이 같은 인터뷰 내용은 작성자가 제출한 확인서에 근거한 진술로 소개돼 있다. 이러한 사례들은 모두 인터뷰 참여자들의 경험과 인식에 따른 진술이라는 점도 자료는 함께 설명하고 있다.

“시공사 설계변경도 갈등 원인이 됐다”는 주장

시행사 측은 설계변경 역시 분쟁의 원인 가운데 하나라고 주장한다.

지난 5일 집회 현장에서 만난 시행사의 한 관계자는 인터뷰에서 “계약자들이 모델하우스를 보고 계약을 결정했음에도 시공사가 설계를 변경했고, 이로 인해 비용이 증가했다”고 말했다. 또한 “이러한 변경 사항이 계약자들에게 충분히 알려지지 않았다”고 주장했다.

대통령 호소문에서도 시행사 측은 설계변경과 할인분양 강요가 사업 수익성을 훼손했다고 주장하며 이를 사업 정상화를 가로막은 요인으로 제시했다.

LH 매각을 둘러싼 시각차

이번 사건에서 또 하나 주목되는 부분은 LH 매각이다. 자료와 취재한 바에 따르면 시행사와 채권자 측은 미분양 오피스텔 일부를 LH에 일괄 매각하는 방안을 사업 정상화의 마지막 기회로 보고 있다.

집회에서 만난 시행사 관계자는 “약 389억 원 규모의 LH 매각이 채권자들의 손실을 줄일 수 있는 방안이었다”고 주장했다. 사업 규모 전체는 아니어도 일부만이라도 채권단에게 도움을 줄 수 있는 방안이기 때문이라는 이유에서다.

이와 함께 대통령을 비롯해 관계기관 등이 보기를 바라는 마음으로 제출한 호소문에는 약 389억 원 규모의 LH 매각이 승인까지 받았지만 시공사가 이를 방해했다고 주장하고 있다. 이는 LH 매각이 사업 정상화를 위해 중요한 계기였다는 점을 강조하고 있다.

공매 우려가 커지는 이유

채권자들이 가장 우려하는 것은 결국 공매다. 이들은 공매가 진행될 경우 가장 큰 피해를 보는 사람은 금융기관이나 시공사가 아니라 자신들과 일반 채권자라고 주장한다. 이 때문에 성명서에 “사업이 정상화되면 모두가 살고 공매로 넘어가면 채권자만 죽는다”는 표현까지 등장한다.

개별 인터뷰 자료에도 “공매로 넘어가면 손실은 채권자들에게만 돌아온다”며 사업 정상화를 우선해야 한다는 입장을 밝힌 내용이 들어 있다.

한 채권자는 “2025년 2월경 준공 이후 수분양자들에게 계약 취소를 종용하고 미분양 상태를 만든 뒤 유치권을 행사해서 공매 절차로 넘기고 계속된 유찰을 통해 최저가로 건물을 인수하려는 계획이라는 이야기를 들었다”며 “과거 다른 현장에서도 같은 방식을 쓴 적이 있다고 했다”고 진술했다.

다른 채권자도 “고소한 사람도 채권자 일부고, 그들을 비난하려는 게 아니며, 다만 채권자 대부분은 사업이 정상화돼야 모두가 돈을 받는다고 보고 있다”며 “공매로 넘어가면 아무도 못 받는다”고 말했다.

현장에서는 무엇이 벌어졌다고 주장하나

자료에는 현장에서 직접 겪었다는 사례들도 소개된다. 수분양자 측 관계자는 사전점검 당시 시행사 대표가 건물 안으로 들어가지 못하도록 용역업체 직원들이 막았다고 주장했다.

또 다른 채권자는 LH 매각과 관련해 현장을 확인하려 했지만 출입을 제지당했고 결국 경찰이 출동했다고 진술했다. 자료에는 당시 112 신고가 있었다는 내용도 함께 적시돼 있다.

이 밖에도 일부 채권자는 강산건설 관계자로부터 채권자 모임 참석을 요청받았으며 시행사를 상대로 한 고소를 권유받았다고 주장했다. 다만 자료는 당시 발언 일부는 다툼의 여지가 있어 인용하지 않았다고 명시하고 있다.

또한 일부 진술은 제3자로부터 전해들은 전문(傳聞)에 해당하며, 자료 자체에서도 사실이 확정된 것은 아니라는 점을 별도로 표시하고 있다.

언론보도를 둘러싼 또 다른 갈등

사업을 둘러싼 갈등은 언론 보도로까지 이어졌다. 채권자와 시행사 측은 일부 방송이 자신들의 반론을 충분히 반영하지 않았으며 확인되지 않은 내용을 사실처럼 보도했다고 주장한다. 이에 언론중재위원회 제소와 정정보도 청구, 손해배상 청구 등 법적 대응에 나서겠다고 밝혔다.

이와 관련 시행사 측 한 관계자는 “부당한 언론보도와 관련해 언론중재위 전화를 받은 적 있고 기사를 게재한 관계자와 통화했다”면서 “해당 언론사 측에서 보도에 문제가 있다는 것을 인정하고 온라인 기사를 삭제했다”고 밝혔다.

반면 이러한 주장은 시행사와 채권자 측 입장으로 제시된 것이며, 해당 보도 적정성이나 법적 책임 여부 역시 별도의 절차를 통해 판단될 사안이다.

창동 다우아트리체를 둘러싼 분쟁은 단순한 공사비 갈등이나 미분양 문제가 아니라 PF 금융 구조, 권한위임의 범위, 분양 운영, 언론 보도, 채권자 보호 등 여러 요소가 복합적으로 얽혀 있는 사안으로 전개되고 있다. 그 결론은 현재 진행 중인 소송과 향후 사업 정상화 여부에 따라 달라질 가능성이 있다.