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동대문구 이문3구역재개발사업, ‘수익’ 문제로 비대위·조합 간 이견 팽팽

갈등 본질은 ‘수익 해석’…조합 “사업 정상화가 곧 조합원 이익 극대화”
환급금·6천억 추가수익 공방…비대위 “손실 발생” vs 조합 “현실 반영”
이우종 조합장, “절차·수익 문제없고 갈등 장기화가 오히려 조합원 피해”

서울 동대문구 이문3재정비촉진구역주택재개발정비사업을 둘러싼 조합과 비상대책위원회(행복지킴이) 간 갈등이 수익 구조와 사업 절차를 둘러싼 해석 차이로 확산되고 있다. 이문3구역 사례는 재개발사업에서 반복적으로 나타나는 ‘수익 해석 갈등’의 전형적인 구조로 볼 수 있다. 조합과 비대위는 ‘조합원 환급금’과 ‘6,000억 원 추가수익’ 문제를 중심으로 양측의 입장이 첨예하게 엇갈리고 있으나 조합 측은 사업 연속성과 안정성이 곧 조합원 이익으로 직결된다는 점을 강조하며 정면 반박에 나서고 있다.

“수익은 고정된 값이 아니라 변화하는 변수”

이번 갈등에서 비대위는 “조합원 환급금을 지켜야 한다”는 점을 핵심 명분으로 내세우고 있다. 사업이 진행되는 과정에서 당초 기대됐던 이익이 줄어들었거나 조합원에게 돌아갈 몫이 감소했을 가능성이 있다고 주장하고 있다.

특히 “사라진 6,000억 원의 추가수익”이라는 표현을 통해 일정 시점에서 기대되던 수익 규모가 충분한 설명 없이 축소됐다는 의혹을 제기하고 있다. 단순한 시장 변화가 아니라 조합 운영 및 의사결정 구조 문제로 연결시켜 보다 엄격한 절차와 투명성 확보가 필요하다는 입장이다.

이우종 조합장은 최근 조합 사무실에서 만난 자리에서 “수익은 고정된 값이 아니라 변화하는 변수”라는 점을 전제로 “현재의 논란 역시 사업 과정에서 발생하는 자연스러운 조정 범위 내 문제라고 판단하고 있다”고 말했다.

이 조합장은 이어 “사업을 계획대로 추진하고 불확실성을 줄이는 것이야말로 조합원 이익을 지키는 가장 현실적이고 효과적인 방법”이라며 “절차와 수익은 모두 문제가 없고 갈등 장기화가 오히려 조합원에게 피해를 준다”고 강조했다.

‘이론적 사업’에서 ‘실제 건설사업’으로 전환

조합은 인허가와 관리처분 완료를 비롯해 HDC현대산업개발과 GS건설 등 대형 컨소시엄 시공사 확보, 착공 단계 진입, 4,300세대급 대단지 확정 등을 진행해 ‘이론적 사업’을 ‘실제 건설사업’으로 전환할 수 있도록 했다.

이우종 조합장은 2006년 추진위원회 설립부터 시작해 2008년 조합 설립 이후 지금까지 사업을 이끌고 있다. 그동안 사업 정상화부터 실행 단계 진입을 주도한 것은 물론 내부 갈등 속에서도 조직 유지하면서 시공사 계약과 사업 구조 확정 등 굵직한 역할을 성공적으로 마쳤다.

이 조합장은 재개발 추진을 통해 배봉산 군부대(대공포 부대) 이전, 고도제한 완화, 의령문화제 등 문화제 행사 규제 완화, 수해 피해 문제 해결 등의 효과를 거둘 수 있게 한 주인공이다. 초고층 아파트를 지을 수 있게 되면서 이 같은 문제를 해결할 수 있게 된 것이다.

이 같은 과정을 거친 만큼 조합 측은 비대위 주장에 “사업 구조에 대한 근본적인 오해”라는 입장을 분명히 하고 있다. 재개발사업은 구조적으로 장기간에 걸쳐 진행되며, 그 과정에서 분양가, 공사비, 금융비용, 금리, 부동산 시장 상황 등 다양한 변수에 따라 수익이 지속적으로 변동하는 것이 일반적이라는 설명이다.

조합은 또 비대위가 언급한 ‘6,000억 원 추가수익’ 역시 확정된 금액이 아니라 특정 시점의 가정과 조건을 전제로 산출된 추정치에 불과하다며 비대위 측이 억지 주장을 하고 있다고 반박했다.

조합 측 논리는 명확하다. 사업 초기 또는 중간 단계에서 제시되는 수익 추정치는 다양한 전제조건을 기반으로 산출되며, 이후 사업 환경 변화에 따라 재산정하는 것이 정상적인 절차라는 것이다. 따라서 이를 ‘사라진 돈’으로 규정하는 것은 사업 구조를 단순화하거나 왜곡한 해석이라는 주장이다. 조합은 오히려 이러한 오해가 불필요한 갈등을 유발하고, 사업 추진에 부담을 주고 있다고 판단하고 있다.

환급금 문제는 ‘속도’와 ‘안정성’이 중요

조합은 특히 환급금 문제와 관련해 ‘속도’와 ‘안정성’의 중요성을 강조하고 있다. 재개발 사업은 금융비용과 공사비 상승에 민감한 구조를 갖고 있기 때문에 사업이 지연될수록 비용이 누적되고, 이는 곧 조합원 환급금 감소로 이어질 수밖에 없다는 것이다.

실제로 금리 상승기나 건설 원가 상승 국면에서는 사업 일정 지연이 수익성 악화로 직결되는 사례가 적지 않다. 이와 관련 조합 측은 “환급금을 지키기 위해서는 사업을 멈추거나 흔드는 것이 아니라 계획대로 추진하는 것이 가장 현실적인 해법”이라는 입장을 유지하고 있다.

총회 운영과 의결 절차를 둘러싼 논란에 대해서도 조합은 법적 정당성을 강조하고 있다. 조합 측 설명에 따르면, 총회 의결은 일반적인 선거와 달리 도시정비사업 관련 법령과 정관에 따라 이뤄지는 의사결정 절차다.

비밀·무기명 투표 원칙을 동일하게 적용하는 사안이 아니라는 것이다. 서면결의서, 참석자 명부 공개 등은 오히려 법과 판례 취지에 부합하는 방식이라는 점도 강조한다. 비대위가 제기하는 절차적 문제는 법리적 이해 부족 또는 과도한 해석에서 비롯된 것이라는 것이 조합의 시각이다.

“단편적 해석이 오히려 혼선 키운다”

외부 기사 및 자료를 둘러싼 해석 역시 양측의 입장이 갈린다. 비대위는 일부 언론 보도를 근거로 조합 운영의 문제를 제기하고 있다. 하지만 조합은 해당 내용이 사업 전체 맥락을 충분히 반영하지 못한 채 특정 수치나 이슈만 부각됐을 가능성이 있다고 지적한다. 또한 사업의 복합적인 구조와 장기적인 흐름을 고려하지 않은 단편적 해석이 오히려 혼선을 키운다고 보고 있다.

결국 이번 갈등은 ‘수익의 실체’를 둘러싼 인식 차이와 ‘사업 추진 방식’을 둘러싼 우선순위 충돌로 요약할 수 있다. 비대위가 수익 감소 가능성과 절차적 문제를 중심으로 문제를 제기하고 있는 반면 조합은 수익 변동은 정상적인 과정이며 사업의 연속성과 안정성이 무엇보다 중요하다는 입장을 고수하고 있다.

조합 측은 현재의 논쟁이 장기화될 경우 가장 큰 피해는 결국 조합원에게 돌아갈 수밖에 없다고 보고 있다. 무엇보다 내부 갈등으로 인한 사업 지연은 금융비용 증가와 공사비 상승을 불러온다.

이는 곧 환급금 감소라는 결과로 이어질 가능성이 크기 때문이다. 이에 따라 조합은 사업 정상화를 통한 리스크 최소화가 최우선 과제라는 입장을 분명히 하고 있다.